AFM: Mag ik mijn hypotheek altijd oversluiten?
Geplaatst op: 29-03-2016, 10:44:14
De AFM komt in haar consumenten nieuwsbrief met een vraag of een hypotheek altijd mag worden overgesloten. Het artikel luidt als volgt: "Als u wilt oversluiten wordt er door de aanbieder opnieuw getoetst hoeveel u mag lenen. Hierbij wordt onder meer gekeken naar de hoogte van het huidige inkomen en de actuele waarde van de woning".
Als het inkomen minder is geworden, is er wellicht geen sprake meer van verantwoorde hypotheekverstrekking. In die gevallen is het normaal gesproken niet mogelijk om een hypotheek over te sluiten. In sommige gevallen mag een te hoge hypotheek wel geaccepteerd worden.
Oversluiten
Wanneer je je hypotheek gaat oversluiten, los je je huidige hypotheek af met een nieuwe hypotheek. De redenen om je hypotheek over te sluiten kunnen verschillend zijn. Het kan zijn dat je lagere maandlasten wilt hebben of dat je een verbouwing hebt gepland.
Je kunt ook het product waarmee je vermogen opbouwt voor de aflossing oversluiten, bijvoorbeeld de beleggingsverzekering. Hier kun je wel met fiscale beperkingen te maken krijgen; bespreek de mogelijkheden met je adviseur.
Hoeveel kost het oversluiten van de hypotheek?
Voor oversluiten van je hypotheeklening kan het zijn dat je een boete moet betalen. Deze boete is er omdat je de lening eerder aflost dan was afgesproken en dus de aanbieder minder rente krijgt dan waar hij op gerekend had. Dit noemen we de boeterente. Hoeveel boeterente je moet betalen hangt van meerdere factoren af, bijvoorbeeld of de huidige rente hoger of lager is dan jouw rente en de resterende looptijd van je rentevaste periode.
Wanneer je bijna aan het einde van de rentevaste periode bent, is het voordeliger om over te sluiten dan wanneer je nog aan het begin hiervan zit. Let daarom op wanneer je rentevaste periode bijna is afgelopen. Als de rente op dat moment erg laag is, kan het verstandig zijn alvast over te sluiten. Je aanbieder kan je vertellen of en hoeveel boeterente je eventueel moet betalen. Informatie hierover staat in de algemene voorwaarden van je hypotheek.
Soms hebben hypotheekaanbieders ook een taxatierapport nodig omdat ze de actuele waarde van de woning willen weten. Vraag aan je hypotheekadviseur hoe wordt omgegaan met dit soort kosten. Er zijn ook alternatieven die geen geld kosten, denk bijvoorbeeld aan de WOZ-waarde. Vraag of het mogelijk is om dit zonder kosten op te lossen.
Mag ik altijd oversluiten?
Als je wilt oversluiten wordt er door de aanbieder opnieuw getoetst hoeveel je mag lenen. Dan wordt onder andere gekeken naar de hoogte van het huidige inkomen en de actuele waarde van de woning. Als het inkomen minder is geworden, is er misschien geen sprake meer van verantwoorde hypotheekverstrekking. Dan is het normaal gesproken niet mogelijk om een hypotheek over te sluiten.
Uitzondering
Voor consumenten die over willen stappen naar een andere aanbieder is in de regels voor verantwoorde kredietverlening (de Tijdelijke Regeling Hypothecair krediet) opgenomen dat consumenten met een te hoge hypotheek toch door een andere aanbieder geaccepteerd mogen worden. Voor oversluiters is die uitzondering gemaakt onder de volgende voorwaarden:
Je blijft in het huis wonen. De hoofdsom van het nieuwe hypothecaire krediet is niet hoger dan de som van het af te lossen bedrag van de bestaande hypotheek en de kosten voor het oversluiten.
Tips
- Let ook op taxatie- en notariskosten als je naar een andere aanbieder gaat. Bovendien moet je vaak ook nog advieskosten betalen voor de nieuwe hypotheek.
- Als je door middel van een verzekering spaart of belegt voor de aflossing, hoef je deze niet altijd over te sluiten wanneer je de hypotheek oversluit. Informeer hiernaar bij je adviseur.
- Overleg met je adviseur welke fiscale voor- en nadelen verbonden zijn aan het meenemen van je oude polis.
- Een lagere hypotheekrente is niet altijd gunstig. Bij consumenten met een (bank)spaarhypotheek is de hypotheekrente gekoppeld aan de rente die wordt vergoed over de spaarpot. Een lagere hypotheekrente levert een lagere rentevergoeding op over het spaargeld.
Bron: www.eufin.nl van 29 maart 2016